오피스텔 거주자도 종합부동산세·재산세 내야 하나요?｜2025년 기준 과세 기준 총정리

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🟡 들어가며

“오피스텔은 주거용이 아닌 비주택 아닌가요?”
“전세로 살고 있는데 세금 나올 게 있나요?”
“임대용 오피스텔은 주택 수에 포함되나요?”

👉 오피스텔은 용도와 사용 방식에 따라 주택으로 간주되기도, 안 되기도 합니다.
따라서 보유자든, 세입자든 오피스텔의 세금 적용 기준을 정확히 아는 것이 중요합니다.

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✅ 1. 오피스텔은 ‘건축법상 비주택’, ‘세법상 주택일 수도 있음’

• 건축법상: 업무용 시설 → 비주택(非주택)
• 세법상: 실제 사용 용도에 따라 '주택'으로 간주 가능

📌 즉, 다음 기준에 따라 달라집니다:

주거용(본인 거주, 전세·월세 등)	✅ 예	종부세·재산세 포함
업무용(사무실, 창고 등)	❌ 아니오	비과세 또는 업무용 자산 과세

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✅ 2. 종합부동산세(종부세) 기준

📘 ‘주택 수’ 포함 여부가 핵심입니다.

• 실제로 주거에 사용 중인 오피스텔은 → 주택 수 포함
• 1세대 1주택 여부 판단 시 포함됨
• 공시가격 합산 9억원(1세대1주택 특례)/6억원 초과 시 과세 대상

📌 임대용 오피스텔도 세입자가 주거용으로 쓰면 ‘주택’
→ 1주택자라도 오피스텔 추가 보유 시 다주택자로 간주될 수 있음

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✅ 3. 재산세 기준

📘 오피스텔은 건축물 + 토지에 대해 재산세가 부과됩니다.
단, ‘주거용도 사용 시’ 주택분 재산세율이 적용됩니다.

• 보유자가 거주하거나 주거용 임대 시 → 주택으로 간주 → 주택 재산세율 적용
• 업무용 사용 시 → 비주택 재산세율 적용

세율 적용	주택분 재산세율	일반 건축물 세율
주택 수 포함 여부	✅ 포함	❌ 미포함

 

🧾 재산세 고지서에 주택분으로 나올 경우 → 이미 ‘주택 간주’됨

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✅ 4. 소득세와의 관계 (임대사업자 등)

• 오피스텔을 임대할 경우에도 주거용이면 주택임대소득세 대상
  → 연간 임대수익 2000만원 초과 시 소득세 신고 의무
  → 종합소득세 또는 분리과세 중 선택
• 사업자 등록 시 주거용임대업으로 등록해야 관련 세제 혜택 적용 가능

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✅ 5. 세입자는 세금 걱정 없어도 될까?

✅ 원칙적으로는

• **보유세(종부세·재산세)**는 집주인 부담
• 세입자는 납세 의무 없음

📌 하지만

• 간혹 전세 계약 시 종부세 부담을 임차인에게 전가하려는 계약 조건 존재
  → 계약서상 유의 필요

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✅ 6. 내가 가진(혹은 사려는) 오피스텔이 주택으로 간주되는지 확인하는 법

1. 주민등록등본상 주소 등록되어 있는지
2. 실제 거주 중인지, 임차인이 주거 중인지
3. 공시가격 확인 → 부동산공시가격 알리미
4. 종부세 납부이력 확인 → [홈택스 → 세금 내역]
5. 임대사업자 등록 여부 확인 (세무서 또는 지자체)

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📎 참고자료

• 종합부동산세법
• 지방세법
• 국세청 종부세 해설자료

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✅ 마무리 요약

✔️ 오피스텔은 ‘사용 목적’에 따라 주택으로 간주될 수 있음
✔️ 주거용으로 사용하거나 임대할 경우,
→ 종합부동산세, 재산세, 주택 수 포함, 소득세 등 영향 있음
✔️ 보유자라면 세금 리스크,
→ 세입자라면 계약 조건에 주의 필요